Документы необходимые для проведения капитального ремонта. Капитальный ремонт. Какое общее имущество подлежит капитальному ремонту в многоквартирном доме

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

• перечня выполняемых работ;
• сметы расходов;
• сроков выполнения;
• источников финансирования;
• лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

• деревянные – от 65 процентов;
• каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить работы придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

• у регионального оператора (в общем котле);
• на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности проведения работ, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

• что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
• как проводятся электронные аукционы;
• по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена , в которой рассматриваются следующие моменты:

• по каким общим правилам финансируется капитальный ремонт ;
• как осуществляется финансирование, если работы проводятся в досрочном порядке;
• как оформляется банковский кредит на выполнение капитального ремонта ;
• как собственникам выдаются займы.

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

• 5 случаев, когда средства не собираются;
• сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
• на какое время приостанавливается сбор взносов;
• можно ли прекратить собирать средства.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Домоуправление

Предельные сроки проведения капремонта в многоквартирных домах (МКД) определяются региональной программой, разработанной властями субъекта Федерации. Она формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех МКД, расположенных на территории региона и рассчитана до 2043 года. Очередность проведения капитального ремонта определяется на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД и оценке их технического состояния.

При этом собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой. Согласно ст.189 Жилищного кодекса РФ, капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья в этом доме. Решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается по предложению лица, осуществляющего управление этим домом, регионального оператора либо по собственной инициативе. Право проведения ремонта в более ранние сроки определено частью 4.1 ст.170 ЖК РФ.

Как правильно оформить решение о досрочном проведении капремонта?

Для успешной реализации такого решения необходимо соблюдение условия о том, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. При этом частью 7 ст.189 Жилищного кодекса определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

При этом стоит отметить, что аккумулирование денежных средств на проведение капитального ремонта на спецсчете исключает возможность заимствования собранных денег с этого счета на нужды других МКД. Также исключается возможность пополнение этого счета с других счетов на нужды этого дома. Соответственно, собственникам будет необходимо принять решение о привлечении недостающих средств за счет оформления льготного кредита либо иных целевых средств.

В решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении досрочного капитального ремонта в многоквартирном доме должны быть определены и утверждены:

• перечень работ по капитальному ремонту;
• смета расходов на капитальный ремонт;
• сроки проведения капитального ремонта;
• лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ (статья 189 Жилищного кодекса РФ).

Финансирование и контроль проведения досрочного капитального ремонта

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете МКД, то собственники при проведении капитального ремонта общего имущества могут рассчитывать исключительно на накопленные или собранные ими средства, либо могут воспользоваться денежными средствами кредитных организаций.

Организация капитального ремонта в кредит позволяет собственникам провести в многоквартирном доме выборочный или полный капремонт, не дожидаясь сроков, определенных региональной программой. Проведение капитального ремонта в кредит - наиболее финансово сбалансированная схема организации капитального ремонта, требующая минимальных бюджетных расходов. В накопительной системе финансирования капитального ремонта существует проблема несоответствия стоимости капитального ремонта размеру платежа за капитальный ремонт. В модели кредитования капитального ремонта такая проблема отсутствует - платеж в точности обеспечивает финансирование понесенных расходов.

Правительство России планирует запустить программу кредитования капитального ремонта многоквартирных домов по льготной ставке 12% годовых, обещал не так давно замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. Объем программы в настоящее время уточняется.

Что касается выбора исполнителя, который может выполнять работы в рамках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо отметить, что он напрямую зависит от избранного собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.

В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно п. 3 ч. 1 ст.180 ЖК РФ фонд капремонта осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества. Он обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). При этом выбор им подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД согласно ч. 5 ст.182 ЖК РФ осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.

В случае, если денежные средства на капремонт собираются на специальном счёте, то весь процесс от начала и до конца будет контролироваться самими собственниками квартир, расположенных в этом доме. При этом, возможно, придётся подучиться разбираться в технологии проведения ремонта, по возможности больше узнать о критериях оценки качества работы, расширить свои знания в сфере строительных материалов. Но в результате можно получить именно тот капитальный ремонт, который нужен конкретному дому.

Система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилых зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда.

Понятие - капитальный ремонт

Система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилых зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Капитальный ремонт проводят с целью восстановления исправности жилого здания. Он состоит в смене (восстановлении) изношенных или разрушенных элементов здания (кроме полной смены элементов, срок службы которых в здании наибольший), а также в повышении эксплуатационных показателей здания. В состав капитального ремонта включены также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта. Техническое состояние жилого здания или его элемента характеризуется физическим износом, т. е. степенью утраты первоначальных эксплуатационных качеств. Физический износ определяют визуальным обследованием и инструментальными методами контроля в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий » и ВСН 53-86(р).

Физический износ, по данным Бюро технической инвентаризации, при разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт уточняется проектной организацией. Обследование элементов зданий, установление технического состояния и размера их износа осуществляют работники жилищно-эксплуатационных организаций при осмотрах зданий с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций или службами технической инвентаризации при переоценке основных фондов. Основным документом, характеризующим техническое состояние здания, является технический паспорт домовладения, в который заносят изменения, выявляемые ежегодными общими техническими осмотрами. В техническом паспорте указывают также объемы выполненных ремонтных работ. Техническое состояние элементов жилых зданий устанавливается характером их неисправностей, ориентировочная оценка которых приведена в табл. 41. Оценка эксплуатационных показателей жилого здания состоит в определении соответствия фактических показателей стандарту жилища, установленному требованиями СНиП 2.08.01-89. При этом отклонения от нормативных требований к планировке и уровню инженерного благоустройства, снижающие качество жилища, рассматривают как признаки морального износа.

Степень износа.

Оценка степени морального износа определяется характером и степенью распространения указанных отклонений. Для количественного определения размера морального износа могут применяться технико-экономические и другие методы. В зависимости от технического состояния зданий, а также качества планировки и степени благоустройства в жилых домах могут производиться: капитальный ремонт, предусматривающий проведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям (ППР); капитальный ремонт с перепланировкой (реконструкция), при котором наряду с приведением в технически исправное состояние всех конструкций дома производятся перепланировка, надстройка и повышение уровня благоустройства (КРПП). При выборочном капитальном ремонте выполняют один-два вида наиболее срочных работ, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту: ремонт фасада, кровли, устройство отдельных видов инженерного оборудования (BP). Аварийный ремонт проводят для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений, конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями (АР).

Охранно-поддерживающий ремонт производят в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены (ПР). Постановлением Госстроя СССР от 17 декабря 1989 г., № 298 установлены нормативы предельных размеров на реконструкцию и капитальный ремонт 1 м2 общей площади жилых домов , предназначенных для разработки и утверждения проектно-сметной документации на эти цели. Предельные затраты устанавливают в процентах от стоимости 1 ма общей площади строительства в том же регионе аналогичных (по материалу стен и этажности) жилых зданий на: реконструкцию - 80; капитальный ремонт (с модернизацией)-55; капитальный ремонт (без модернизации)-35. Нормативы также учитывают стоимость работ по соответствующим внутриквартальным инженерным сетям. Нормативы предельных затрат устанавливают верхний предел стоимости при физическом износе зданий до 40%, при износе более 40% используют коэффициент 1,25. При превышении установленной предельной стоимости по конкретным объектам реконструкции и капитального ремонта должно быть получено на основе соответствующего технико-экономического обоснования согласие на включение этих объектов в план от архитектурно-градостроительных органов Советов Министров союзных республик (без областного деления), Советов Министров автономных республик, исполкомов краевых, областных и городских (городов республиканского подчинения) Советов народных депутатов. По характеру организации ремонт разделяют на плановый и неплановый.

Что учитывается?

При планировании и организации ремонта необходимо предусматривать внедрение комплекса взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов жилых зданий регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение, поддержание и улучшение их эксплуатационных показателей в течение всего нормативного срока службы (система планово-предупредительного ремонта зданий). Критериями качества этих ремонтов является снижение размера физического износа, повышение уровня благоустройства, сокращение топливно-энергетических и других материальных ресурсов на содержание зданий. Капитальный ремонт жилых зданий осуществляют на основании долгосрочных, пятилетних и годовых планов. Долгосрочные, пятилетние и годовые планы ремонта жилищного фонда разрабатывают для каждой жилищно-эксплуатационной организации. На основании этих планов составляют сводные планы ремонта жилищного фонда города. Планы ремонта жилищного фонда следует увязывать с планами перспективного развития района и города в целом. Планы капитального ремонта жилищного фонда включают натуральные (тыс. м2 общей площади) показатели. Исходными данными для разработки планов капитального ремонта жилищного фонда являются:

а) задания государственного плана; б) сведения о техническом состоянии и эксплуатационных показателях жилых зданий;

в) установленная периодичность капитального ремонта; г) укрупненные показатели сметной стоимости капитального ремонта;

д) проектно-сметная документация на капитальный ремонт; е) нормы продолжительности капитального ремонта жилых зданий;

ж) данные о выделении материально-технических ресурсов и производственных мощностях подрядных организаций. Планирование капитального ремонта должно обеспечивать: комплексное решение задач приведения в исправное состояние зданий, повышение уровня их инженерного благоустройства; своевременное назначение зданий на ремонт, исходя из установленной периодичности с учетом технического состояния и установленных приоритетов в очередности назначения их на ремонт, ритмичную сдачу в эксплуатацию законченных ремонтом зданий; сбалансированность планов с финансовыми, материально-техническими и трудовыми ресурсами; эффективное использование средств, выделяемых на ремонт.

Порядок работ.

При капитальном ремонте жилых зданий с износом 20-60 % выполняют работы по повышению уровня их благоустройства, перечень которых приведен ниже.

Модернизация жилых зданий при капитальном ремонте (перепланировка) с учетом разукрупнения многокомнатных квартир , оборудования в квартирах кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям (при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м), устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных: полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа Ими выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство телевизионных и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудале-ния; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).

Разборка аварийных домов. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий; оборудование чердачных помещений жилых зданий под эксплуатируемые. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). Замена внутриквартальных инженерных сетей, находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций.

Переустройство при капитальном ремонте жилых зданий невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые. За счет средств капитального ремонта осуществляют следующие работы и затраты, предусмотренные планом капитального ремонта жилищного фонда;

а) производство плановых ремонтных работ;

б) развитие основных фондов (кроме строительства жилых домов и общежитий), пополнение оборотных средств ремонтных, транспортных и снабженческих организаций жилищного хозяйства; в) проектирование, строительство и реконструкцию предприятий по производству строительных материалов и деталей для ремонта жилых домов, мастерских и складских помещений жилищно-эксплуатационных организаций, приобретение ремонтного оборудования, инвентаря и инструмента для них;

г) проектно-сметные и изыскательские работы по всем мероприятиям, связанным с проведением капитального ремонта, независимо от периода его проведения;

д) затраты па экспертизу проектно-сметной документации в размере 8 % стоимости разработки проектно-сметной документации;

ж) технический надзор за капитальным ремонтом;

з) неплановые работы. До полного внедрения системы ППР в пределах города или района ремонт планируют по техническому состоянию зданий. В системе технической эксплуатации зданий возможно проведение неплановых ремонтов для устранения повреждений и отказов конструкций и инженерного оборудования, ремонт которых нельзя отложить до очередного планового ремонта. Отбор зданий для капитального ремонта проводит городское (районное) жилищное управление городской (районный) отдел коммунального хозяйства, жилищно-коммунальный отдел предприятия или ведомства. Он должен быть закончен не позднее I квартала года, предшествующего году производства ремонтных работ. Вид капитального ремонта зданий определяют на основании комплексной программы капитального ремонта, актов результатов осмотра зданий, инженерного оборудования и внешнего благоустройства домов, журналов обхода квартир техником-смотрителем, технического паспорта на жилой дом и земельный участок, планировочных и конструктивных характеристик зданий в соответствии с нормативными межремонтными сроками. Назначение жилых домов на капитальный ремонт производит эксплуатационная организация на основании утвержденных перспективных планов в соответствии с комплексной программой проведения капитального ремонта жилищного фонда. Списки жилых домов для проведения капитального ремонта составляют не позднее чем за 24 месяца до начала года ремонта.

При составлении списков жилых домов при возможности предусматривают групповой ремонт зданий. Обобщенные списки жилых домов, назначенных на капитальный ремонт, согласовывают с районным архитектурно-планировочным отделом, отраслевыми отделами Горжилуправления, подрядной организацией. Затем они утверждаются исполкомом райсовета народных депутатов. Сроки капитального ремонта домов таковы.Годовые планы капитального ремонта жилищного фонда (с поквартальной разбивкой) выполняют на основании пятилетнего плана, утвержденной проектно-сметной документации с учетом наличия переходящих ремонтируемых объектов. Они содержат: а) титульный список объектов ремонта, утвержденный исполкомом местных Советов народных депутатов (для жилищного фонда местных Советов и фонда ЖСК) или руководителем предприятия (или ведомственного жилищного фонда); б) сметную стоимость годового объема работ; в) календарные сроки ремонта объектов. В титульных списках заказчик предусматривает сроки отселения и количество жильцов (человек и семей), подлежащих отселению. В титульные списки должны быть включены задель-ные объекты в объеме 20-30%. Титульные списки согласовывают с исполкомом райсовета, подрядной организацией. Титульные списки не подлежат изменению. В исключительных случаях возможна их корректировка по итогам года с согласованиями и утверждениями в установленном порядке.

При составлении планов не допускается распыление средств но многочисленным объектам: имеющиеся финансовые и производственные ресурсы направляют в первую очередь на завершение работ по переходящим объектам. Включение в годовые планы объектов капитального ремонта исходя из установленной его периодичности следует производить при обязательном учете технического состояния зданий во избежание технически и экономически необоснованной замены конструкций и инженерного оборудования. Разработка годовых планов капитального ремонта должна быть организована по принципу трехлетнего непрерывного планирования; в трехлетних планах взаимоувязываются по срокам выполнения функций заказчиков, проектных и подрядных ремонтно-строительных организаций. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий назначают на основании норм продолжительности ремонта. Работы по капитальному ремонту жилых зданий осуществляют, как правило, подрядным способом.

Основные функции заказчика и подрядчика при выполнении капитального ремонта подрядным способом

1) заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных рабог, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечивает сохранность здания (элементов) на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает технический надзор за работами, поставляет материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное жилое здание государственной комиссии;

2) подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе государственной приемочной комиссии, устраняет по требованию жилищно-эксплуатационной организации за свой счет допущенные по его вине дефекты и недоделки, обнаруженные в процессе эксплуатации отремонтированного здания в течение двух лет со дня его приемки. Отчетность по капитальному ремонту жилищного фонда осуществляется на основании данных первичного учета по форме № 1-КР в порядке, установленном Госкомстатом СССР. Финансирование и расчеты за капитальный ремонт жилых зданий осуществляется в порядке, установленном нормативными документами.

Корректировка и переутверждение сметной стоимости капитального ремонта проводятся в порядке, установленном Инструкцией о порядке финансирования и кредитования капитального ремонта основных фондов Госплана СССР от 27 сентября 1979 г. № 11. Источниками финансирования капитального ремонта жилищного фонда являются для жилищно-эксплуатационных организаций местных Советов народных депутатов- бюджетные средства, свободный остаток средств этих организаций, предназначенный на капитальный ремонт жилищного фонда и другие средства; для хозрасчетных ведомственных жилищно-эксплуатационных организаций- амортизационные отчисления, средства фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства, фонда ширпотреба и других соответствующих фондов, прочие средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта жилищного фонда; для жилищно-эксплуатационных организаций учреждений, которые состоят на бюджете, и амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилищного фонда не производят - бюджетные средства, выделяемые на капитальный ремонт основных фондов этих учреждений. Правила финансирования и кредитования капитального ремонта жилищного фонда устанавливаются Госбанком СССР. Выделение материально-технических ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда предусматривается в планах экономического и социального развития на 1 млн. руб. ремонтно-строительных работ. Если же ваш случай не подпадает под описанные условия, например вы хотите произвести ремонт пола в деревянном доме , то вы можете оформить кредит на ремонт дома. Также полезно посмотреть передачу типа "школа ремонта дома".

Планирование.

Планирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов осуществляется в соответствии с утвержденными в установленном порядке адресными перечнями. Они составляются на два года и проходят несколько стадий рассмотрения в Мосжилинспекции, префектурах столицы, Департаменте капитального ремонта жилищного фонда города Москвы и других структурах.

В адресные перечни для проведения капитального ремонта включаются многоквартирные дома, которые:

построены и приняты в эксплуатацию до введения в действие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
не определены к сносу или реконструкции в течение последующих 10 лет, с момента утверждения Городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 годы;
имеют более пяти этажей;
не имеют смешанных или деревянных перекрытий.

При формировании адресных перечней для проведения капитального ремонта приоритетными для включения являются многоквартирные дома:

в которых созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) или иные специализированные потребительские кооперативы;
с наибольшей степенью износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования по данным мониторинга Мосжилинспекции;
наиболее ранних годов постройки;
расположенные в кварталах планирования капитального ремонта.

Департаментом капитального ремонта жилищного фонда города Москвы на основании представленных государственными заказчиками согласованных адресных перечней для проведения капитального ремонта составляется сводный перечень по административным округам для включения в краткосрочный план мероприятий по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.

Также ДКР обеспечивает разработку и утверждение проектно-сметной документации по капитальному ремонту многоквартирных домов, включенных в краткосрочные планы, а также размещение государственных заказов на работы по проведению капитального ремонта.
Подготовка к проведению работ по капитальному ремонту многоквартирных домов

Префектуры административных округов Москвы совместно с управами районов города и ГУ ИС района проводят работу по оказанию содействия в проведении собственниками многоквартирных домов, включенных в адресные перечни на последующий год, подготовительного информационного и общего собраний (или заочного голосования) для принятия решения о проведении капитального ремонта.

При проведении информационного собрания необходимо учитывать, что оно должно состояться не позднее, чем за 3 месяца до планируемого начала капитального ремонта и только в очной форме.

На информационном собрании необходимо проработать с собственниками и пользователями помещений вопрос об организации контроля за выполнением работ по проведению капитального ремонта на основе следующих принципов:

работа «группы контроля» осуществляется на добровольной, безвозмездной основе;
от каждого подъезда в доме (групп этажей), где проходит капитальный ремонт, целесообразно избрать не менее 2-х человек;
взаимодействие между членами «группы контроля» и «группы контроля» с органами власти и руководством подрядных организаций по вопросам проведения капитального ремонта.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу проведения капитального ремонта может проводиться как в форме собрания, так и в форме заочного голосования. Принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 2 ст. 44, ч.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

Обязательные требования к бланкам решений собственников по вопросам, поставленным на голосование - наличие:

сведений о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О., адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи квартиры, мены, дарственная на квартиру, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);
решений по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

В случае положительного решения необходимого большинства собственников, многоквартирные дома включаются в перечни для проведения капитального ремонта, которые префектуры направляют государственным заказчикам.
Организация технического обследования многоквартирных домов и разработки проектно-сметной документации капитального ремонта

Объемы и перечень работ по проведению капитального ремонта для каждого многоквартирного дома определяются на основании технического заключения о состоянии конструкций и инженерных систем, разработанного по результатам технического обследования его состояния.

Техническое обследование для определения необходимых работ по капитальному ремонту выполняет организация, назначаемая в порядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов. Оно должно производиться на основании утвержденного в установленном порядке Технического задания на проведение обследования технического состояния многоквартирных домов для проведения капитального ремонта с учетом объектов социальной сферы, расположенных во встроенных помещениях. По результатам технического обследования выдается техническое заключение о состоянии конструкции дома и инженерных систем.

При разработке проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома должно обеспечиваться:

Устранение неисправностей и повреждений конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования многоквартирного дома в объеме, определенном техническим заключением.
Применение эффективных технологий, материалов, оборудования.
Применение в процессе проведения капитального ремонта типовых решений с использованием конструктивных элементов, деталей, оборудования и материалов, изготовленных в заводских условиях или на производственных предприятиях ремонтно-строительных организаций.
Экономное расходование в ходе проведения капитального ремонта топливно-энергетических ресурсов и материалов.
Применение передовых технологий и прогрессивных методов проведения капитального ремонта, обеспечивающих сокращение сроков его выполнения и снижение трудоемкости.
Соответствие работ по проведению капитального ремонта требованиям по энергосбережению, в том числе, наличие оборудования автоматизированного общедомового регулирования и учета потребления воды, тепловой и электрической энергии.
Замена элеваторных узлов на автоматизированные узлы управления (АУУ), установка автоматических балансировочных клапанов на стояках отопления, установка отопительных приборов с термостатическими регуляторами на отопительных приборах в квартирах.
Применение для капитального ремонта экологически чистых, сертифицированных, разрешенных к применению в жилищном и гражданском строительстве материалов.

Юридический аспект

Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение включает в себя не только плату за его наем, но и за содержание, а также ремонт. Та же статья определяет, что в обязанности собственника входит внесение платы на осуществление капитального и текущего ремонта здания, наниматель же оплачивает лишь текущий ремонт дома.
Текущим ремонтом здания принято считать ремонт, который осуществляется с целью полного восстановления работоспособности сооружения, а также систем инженерного оборудования. В текущий ремонт здания может входить замена окон и дверей, восстановление тепловой изоляции, заделка выбоин и трещин, ремонт электрической сети, осуществление малярных работ и многое другое. Исчерпывающего перечня работ, которые выполняются при осуществлении текущего ремонта, не существует. А периодичность, с которой должны проводиться работы, определяется в соответствии с требованиями, установленными техническими регламентами. По мнению специалистов, текущий ремонт зданий должен проводиться раз в 3-5 лет.
Работы же по осуществлению капитального ремонта проводятся с целью полного или частичного устранения износа конструкций дома и систем инженерного оборудования. Он может включать в себя монтаж стен, перегородок, окон и дверей, сантехнические работы, работы по выравниванию той или иной поверхности, отделочные работы, утепление зданий и даже благоустройство дворовой территории. Существует примерный перечень работ, которые осуществляются при проведении капитального ремонта, но муниципальные образования могут вносить в этот перечень изменения. Стоит заметить, что в него обязательно входит обследование жилых зданий, а также составление всей необходимой для осуществления капитального ремонта документации. Рекомендуемая периодичность проведения капитального ремонта составляет 10-15 лет.
Жилищный кодекс РФ жилья перекладывает обязанности по проведению как капитального, так и текущего ремонта на плечи тех, в чьей собственности в данный момент находится дом: это органы государственной власти РФ, муниципальные власти или товарищества собственников жилья. Пока не отменен закон о приватизации жилищного фонда в РФ, до 1 января 2007 года государственная или муниципальная власть обязана производить капитальный ремонт домов в соответствии с установленными нормами, в установленный срок, качественно и вовремя.

Общий срок службы зданий и сооружений, их капитальность определяются долговечностью основных несущих конструкций - фундаментов, стен, перекрытий. По капитальности жилые здания подразделяют на шесть групп со средними сроками службы от 15 до 150 лет, общественные здания - на девять групп со средними сроками службы от 10 до 175 лет (табл.). В технически исправном состоянии здания поддерживаются периодическим проведением текущих и капитальных ремонтов (см. табл.).

Текущий ремонт зданий бывает плановый (профилактический) - для поддержания в технически исправном состоянии конструкций здания и обеспечения их долговечности; непредвиденный (аварийный) - по надобности в процессе эксплуатации.

Капитальный ремонт зданий может выполняться выборочно (с заменой или усилением отдельных элементов конструкций и инженерного оборудования) или комплексно (с полной заменой конструкций в целом по зданию).

Сохранность зданий с учетом расчетного срока службы в значительной мере зависит от планового проведения текущих и капитальных ремонтов . Целесообразно капитальный ремонт совмещать с реконструкцией домов .

Капитальность, общий срок службы и периодичность ремонтов жилых и общественных зданий

Примечание : Текущий ремонт (ТР), Выборочный капитальный ремонт (ВКР), Комплексный капитальный ремонт (ККР)

С какой периодичностью должен проводиться капитальный ремонт жилого многоквартирного дома?

На вопрос отвечает юрист НО «Пермский фонд содействия ТСЖ» Станислав Шестаков.Вопрос:

– Существуют ли сроки проведения капитального ремонта жилого дома? Как часто согласно законодательству он должен проводиться?

Ответ:

– Данный вопрос регулируется Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23.11.1988 N 312. Указанным нормативным правовым актом утверждено действующее до сих пор Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Данное Положение является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий.

При планировании работ по капитальному ремонту периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым Приложением 3 (для элементов зданий и объектов).

В указанных приложениях установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации многоквартирных домов, а также отдельных элементов многоквартирных домов, то есть такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта.

К примеру, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш из рулонных материалов составляет 10 лет, из оцинкованной стали – 15 лет, из шифера – 30 лет, из керамической черепицы – 60 лет; минимальная продолжительность эффективной эксплуатации чугунных трубопроводов канализации составляет 40 лет, пластмассовых – 60 лет и т.д.

Соответственно, сроки проведения капитального ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться, разумеется, с учетом рекомендуемых сроков минимальной продолжительности эффективной эксплуатации, но в первую очередь все-таки на основе оценки их реального технического состояния.

Таким образом, организации, управляющие жилищным фондом, вправе корректировать сроки эффективной эксплуатации зданий и объектов, приведенные в приложениях 2 и 3 к Приказу Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23.11.1988 N 312, при соответствующем технико-экономическом обосновании и обеспечении условий комфортного проживания и обслуживания населения.

Что касается судебной практики, то она также исходит из того, что сроки проведения капитального ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться, разумеется, с учетом рекомендуемых сроков минимальной продолжительности эффективной эксплуатации, но в первую очередь все-таки на основе оценки их реального технического состояния при соответствующем технико-экономическом обосновании.

Часто задаваемые вопросы:

Кто обеспечивает проведение капремонта?

Региональные операторы – специализированные некоммерческие организации. Они создаются Правительством Республики Хакасия после издания соответствующего постановления. На территории республики может быть несколько таких операторов. Если же жильцы не доверяют операторам, капремонт обеспечивают лица, на имя которых открыт специальный счет (например, председатели ТСЖ).

Кто заплатит за капитальный ремонт?

Капремонт, согласно поправкам, будет проводиться за счет средств собственников, бюджетных средств и «иных не запрещенных законом источников».

Кто устанавливает минимальный размер взносов на капремонт?

Правительство Республики Хакасия. Перед появлением соответствующего постановления в регионе должен появиться закон о капремонте.

Для разных типов домов плата должна быть разной. Она будет зависеть от этажности, степени износа дома и т.д.

Можно ли установить размер взносов на капремонт выше минимальной планки, утвержденной в регионе?

Можно. Это решают собственники помещений на общем собрании. В реальности же данный вопрос будет решать оператор, устраивая заочные голосования среди жильцов. При этом максимальный порог не ограничен законодательством.

Куда будут перечисляться средства на проведение капремонта?

На специальный счет, открытый в кредитной организации, или на счет регионального оператора. Владельцем специального счета может быть ТСЖ, ЖСК или специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом.

Кому принадлежат средства, хранящиеся на специальном счете?

Согласно поправкам, они принадлежат собственникам помещений. Каждый жилец имеет формальное право на свою долю, которая пропорциональна сумме его взносов.

Как часто будут проверять деятельность регионального оператора?

В поправках сказано, что проверки будут осуществляться «с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок». При этом закон запрещает уведомление оператора. Финансовую деятельность оператора должны проверять контрольно-счетные и финансовые органы, в том числе и Счетная палата РФ.

Могут ли собственники взять кредит на капремонт?

Да, они могут выбрать доверенное лицо, которое возьмет кредит или заем. Отдавать взятую сумму и проценты собственники будут через фонд капремонта.

Изменится ли строка «Содержание и ремонт» в квитанциях?

Да, она будет подразумевать теперь лишь «текучку». Отдельно появится строчка «Взнос за капремонт». По ней мы будем платить не управляющим компаниям, а операторам.

Как будут наказаны те, кто несвоевременно или неполностью уплатил взнос за капремонт?

Такие граждане должны уплатить в фонд капремонта проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (такой же размер установлен для обычных пеней) за каждый день просрочки.

Какие услуги и работы предусмотрены в случае минимальных взносов?

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Если дом признан аварийным, взносы на капремонт должны уплачиваться?

Нет. Но по решению собственников средства из уже сформированного фонда могут пойти на снос или реконструкцию аварийного дома.

Могут ли собственники отказаться от уплаты взносов, если дом включен в программу капремонта?

Нет, не могут. Через четыре месяца после официального опубликования региональной программы капремонта у них появляется обязанность вносить соответствующие суммы.

На общем собрании собственники могут изменить срок капремонта дома, обозначенного в программе, на более поздний.

Что собственники обязаны утвердить на собрании, если их дом попал в программу?

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смету расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

Если собрания не было, за собственников эти вопросы решает орган местного самоуправления.

Из чего складывается фонд капремонта?

Взносы за капремонт, уплаченные собственниками;

Проценты, уплаченные теми, кто задерживал взносы;

Проценты, начисленные кредитной организацией за пользование денежными средствами.

Какие способы формирования фонда капремонта могут выбрать собственники?

1) перечисление взносов на специальный счет. При этом счет будет открыт лицом, которое определяют также собственники. Таким лицом может быть и региональный оператор.

2) перечисление взносов на счет регионального оператора. В этом случае последний будет рассылать жильцам отдельные квитки. При первом же варианте жильцы должны вносить платежи на спецсчет самостоятельно.

Способ формирования фонда должен быть выбран в течение двух месяцев после опубликования программы капремонта. Если жильцы в этот срок не определятся, фонд будет сформирован на счете регионального оператора.

На что могут быть потрачены деньги из «капитального» фонда?

на оплату услуг и работ по капремонту;

на разработку проекта (в случае, если этого требует закон);

на оплату «услуг по строительному контролю»;

на погашение кредитов и займов, полученных и использованных на капремонт; на уплату процентов за пользование такими кредитами и займами;

на оплату расходов на получение гарантий и поручительств по этим кредитам и займам;

на комиссионное вознаграждение для банка, если таковое предусмотрено договором между владельцем счета и кредитной организацией.

Можно ли создать специальный счет для нескольких домов?

Нет, на специальном счете будут аккумулироваться средства жильцов только одного дома.

Могут ли средства, поступившие на счет оператора от одного дома, быть направлены на капремонт другого дома?

Да, поправки предусматривают такую возможность.

Должен ли региональный оператор возместить жильцам убытки, если капремонт будет проведен ненадлежащим образом или вообще не проведен?

Да, должен, в размере уплаченных взносов.

Какие сведения оператор должен предоставлять собственникам по их запросам?

О размере уплаченных каждым собственником взносов,

О задолженности по оплате,

О размере уплаченных процентов,

О размере средств, направленных оператором на капремонт,

О размере задолженности за услуги и работы по капремонту.

Цены / Заказать

Потолки - наименование и стоимость работ

Стены - наименование и стоимость работ

Пол - наименование и стоимость работ

Окна, двери – наименование и стоимость работ

Фирмы

Кто должен делать и оплачивать капитальный ремонт в жилом доме?

Ответ на этот вопрос дан Верховным судом: «Согласно ст. 16 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданамижилых помещенийв домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт домав соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

Жилищный кодекс говорит, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То есть после исполнения бывшим наймодателем (администрация города) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Не только владельцы муниципального жилья, но и собственники приватизированного жилья вправе требовать от администрации города (как от бывшего наймодателя) проведения капитального ремонта квартир, которым на момент приватизации он был необходим и срок его проведения на момент приватизации уже наступил.
Если на момент приватизации жилья сроки капитального ремонта прошли, но дом не был капитально отремонтирован, то за администрацией города сохраняется обязанность отремонтировать его.
Срок капитального ремонта для большинства многоквартирных домов давно прошел, а ремонт не сделан. Как добиться от администрации города проведения капитального ремонта квартир и общего имущества дома? Если администрация города отвечает отказом на ваши требования о проведении капитального ремонта, то выход один - обращение в суд с требованием об обязании администрации города произвести капитальный ремонт квартиры или общего имущества дома и указать срок, в течение которого администрация города должна это сделать.

Затягивать с подачей заявлений в суд не стоит, т.к. срок приватизации жилья продлен до 01.03.2013 года. После этого закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который предоставляет это право, перестанет действовать. И тогда уже капитальные ремонты квартир и домов будут произведены только за счет собственников квартир. А вот те граждане, у которых будет на руках решение суда, смогут добиться ремонта за счет бюджетных средств.

Какие ключи используем?: кредит +на ремонт дома школа ремонта дома ремонт пола +в деревянном доме

Проблема качества и своевременного выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов не теряет актуальности. Фонд содействия реформированию ЖКХ весной 2017 года выявил нарушения в ходе проверки проведения капремонта в двух субъектах РФ - Тверской и Астраханской областях. Недобросовестное исполнение обязательств по контрактам со стороны подрядных организаций, недостаточный уровень контроля со стороны муниципальных и региональных органов власти стали причинами срыва сроков реализации программы.

Порядок и контроль проведения капитального ремонта

Для управляющей компании капремонт - это возможность сэкономить средства. Но не всегда коммунальщики получают качественно проведенные работы, которые не приходится переделывать.

Теме контроля реализации программы капремонта ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Порядок и контроль за проведением капитального ремонта общего имущества МКД», который прошёл 3 мая 2017 года.

Онлайн-мероприятие провёл заслуженный юрист Московской области Олег Борисович Иванов - председатель Совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области, руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов, член Общественного совета при Главном управлении территориальной политики Московской области и Главном управлении архитектуры и строительства Московской области.

Участие в вебинаре приняли руководители управляющих компаний и региональных операторов фонда капитального ремонта. Участники активно задавали вопросы эксперту.

Иванов начал вебинар разъяснения базовых понятий новой системы капитального ремонта многоквартирных домов. Чтобы проводить контроль проведения капитального ремонта, необходимо понимать, как реализуется программа капремонта общего имущества многоквартирных домов.

В каждом субъекте РФ разработаны региональная программа капитального ремонта многоквартирного дома и краткосрочные планы её реализации. Также в субъектах РФ созданы специальные структуры для централизованного выполнения капитального ремонта - региональные операторы.

Кто проводит капитальный ремонт в рамках региональной программы?

Региональный оператор организует и финансирует капремонт многоквартирных домов, собственники помещений которых приняли решение не брать на себя ответственность за проведение капитального ремонта. Их деньги идут «в общий котел».

Жильцы могут и самостоятельно организовать капремонт. В этом случае Фонд капремонта формируется на специальном счёте.

Как формируется фонд капитального ремонта?

Жилищный кодекс РФ определил два способа формирования фонда:

1. Взносы на капремонт перечисляются на специальный счёт в банке, который открыт для конкретного многоквартирного дома.
2. Взносы на капремонт перечисляются на счёт регионального оператора.

Кто открывает специальный счёт?

Открывает специальный счёт лицо, выбранное собственниками помещений многоквартирного дома. Владелец специального счёта обязуется обратиться в российскую кредитную организацию или банк и предоставить в орган государственного жилищного надзора уведомление о способе формирования фонда, который выбрали собственники помещений многоквартирного дома.

Специальный счёт открывается только в российской кредитной организации с величиной капитала не менее 20 миллиардов рублей. Банк выбирается на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Можно ли изменить способ формирования фонда?

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право изменить способ формирования фонда в любое время при условии, что:

• отсутствует непогашенный кредит, предоставленный на проведение капремонта общего имущества многоквартирного дома;
• отсутствует задолженность перед региональным оператором по оплате оказанных услуг и выполненных работ.

Контроль качества капитального ремонта

За качеством выполняемых работ следят представители управляющих компаний, муниципальных образований и собственники помещений многоквартирного дома. Жилищный кодекс обязывает региональных операторов включать в комиссию по приёмке выполненных работ представителей собственников помещений и управляющих компаний. Итоговый акт по приёмке и завершению работ по капитальному ремонту общего имущества МКД подписывают представители собственников, управляющей компании, муниципальных образований, фонда капитального ремонта и подрядной организации.

Созданы единые правила отбора подрядных организаций, которые направлены на защиту собственников. В реестре формируются разделы по видам работ, что привлекает к проведению капремонта опытные компании с рекомендациями и квалифицированными сотрудниками.

Вопросы участников:

Ольга Котлярова:

Если дом не включён в региональную программу в результате ошибки, какие действие должны предпринять собственники или управляющая компания?

Олег Иванов:

Необходимо направить письменное обращение в органы местного самоуправления.

Иван Николаевич Кречко:

- От кого должна исходить инициатива по включению в капремонт необходимой технической инвентаризации МКД?

Олег Иванов:

Если в перечне работ нет технической инвентаризации, то её не провести. Обращаться необходимо к главе субъекта.

Иван Николаевич Кречко:

- Просим уточнить, по чьей инициативе должна создаваться комиссия по приёмке капремонта?

Олег Иванов:

Региональный оператор создаёт приёмную комиссию.

Иванов настоятельно порекомендовал собственникам и управляющим компаниям активно участвовать в проведении капитального ремонта и в процессе контроля. Избежать нарушений и срыва сроков проведения работ можно только при условии, что все участники процесса задействованы.

Как усовершенствовать работу своей организации, вы узнаете на онлайн-марафоне