Главная · Монтаж · Технические помещения. Второй вечный вопрос - категории технических помещений Все о помещениях технического назначения

Технические помещения. Второй вечный вопрос - категории технических помещений Все о помещениях технического назначения

ПОМЕЩЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ помещение, предназначенное для размещения инженерного оборудования здания

(Болгарский язык; Български) - техническо помещение

(Чешский язык; Čeština) - prostor technického vybavení; místnost technického vybavení; technický prostor

(Немецкий язык; Deutsch) - technischer Raum

(Венгерский язык; Magyar) - műszaki helyiség

(Монгольский язык) - техникийн байр

(Польский язык; Polska) - pomieszczenie techniczne

(Румынский язык; Român) - încăpere tehnică

(Сербско-хорватский язык; Српски језик; Hrvatski jezik) - tehnička prostorija

(Испанский язык; Español) - local técnico

(Английский язык; English) - engineering and utility services room

(Французский язык; Français) - local des installations techniques

Строительный словарь .

Смотреть что такое "ПОМЕЩЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ" в других словарях:

    помещение техническое - Помещение, предназначенное для размещения инженерного оборудования здания [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] Тематики здания, сооружения, помещения EN building mechanical roomengineering and utility… …

    техническое помещение магазина - Часть помещения магазина, предназначенная для размещения технических служб и/или выполнения работ по техническому обслуживанию рабочих мест, торгово технологического и механического оборудования. Примечание В состав технического помещения… … Справочник технического переводчика

    Помещение магазина техническое - 47 ТЕХНИЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ МАГАЗИНА: Часть помещения магазина, предназначенная для размещения технических служб и/или выполнения работ по техническому обслуживанию рабочих мест, торгово технологического и механического оборудования... Источник:… … Официальная терминология

    Плата за жилое помещение - Плата за наем уплачивается нанимателем наймодателю и включает в себя плату за пользование жилым помещением, относящимся к государственному и муниципальному жилищным фондам. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого… … Жилищная энциклопедия

    Использование и техническое обслуживание аппаратов - 9.6. Использование и техническое обслуживание аппаратов: 9.6.1. Наличие: проектной и эксплуатационной документации на радиационный источник (на помещение для проведения работ и аппарат) и программы вывода его из эксплуатации (ГОСТ 23154 78, п.… …

    СОБСТВЕННОСТЬ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - совокупность имущественных прав на жилое помещение. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также сдать для проживания на основе договора. Собственникам квартир в… … Большой экономический словарь

    У этого термина существуют и другие значения, см. Трап. Трап (англ. drain box, нем. Regenwasserablauf) элемент санитарно технического оборудования зданий. Представляет собой водоприёмное устройство различных конструкций. Как правило… … Википедия

    I Дезинфекция (франц. приставка dés уничтожение, удаление + Инфекция совокупность мер, направленных на уничтожение в окружающей среде возбудителей заразных болезней. Входит в комплекс противоэпидемических и санитарно профилактических мероприятий… … Медицинская энциклопедия

    РД 25.03.001-2002: Системы охраны и безопасности объектов. Термины и определения - Терминология РД 25.03.001 2002: Системы охраны и безопасности объектов. Термины и определения: 2.36.8 аварийное освещение (на охраняемом объекте): Действующее при аварии на объекте только в момент отключения основного освещение, позволяющее… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

    система - 4.48 система (system): Комбинация взаимодействующих элементов, организованных для достижения одной или нескольких поставленных целей. Примечание 1 Система может рассматриваться как продукт или предоставляемые им услуги. Примечание 2 На практике… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Технические помещения представляют собой особую группу. Они не всегда могут располагаться единым блоком, так как служат, как правило, вспомогательными помещениями, обслуживающими другие группы помещений. Поэтому при их размещении в плане здания должно соблюдаться требование удобного доступа к ним и наличия самостоятельных входов из производственных коридоров или со стороны хозяйственной зоны предприятия. Проектируют технические помещения в цокольном, подвальном и других этажах здания.

Машинное отделение холодильных камер размещают в непосредственной близости к холодильным камерам с выходом наружу или в производственный коридор. Ширина проходов в машинном отделении должна иметь следующие значения (м): главный проход и проход от электрощита до выступающих частей холодильной машины - не менее 1,5; между выступающими частями машин - не менее 1; между гладкой стеной и машинами - не менее 0,8.

В предприятиях малой мощности для установки холодильного агрегата можно не предусматривать специального машинного отделения. Запрещается располагать холодильные агрегаты на лестницах и лестничных площадках, под лестницами, в непосредственной близости к входным дверям зданий, в машинных отделениях лифтов и в вестибюле. Не допускается также размещение холодильных агрегатов в тепловых шлюзах (тамбурах), холодильных камерах и в коридорах холодильников.

Вентиляционная установка отводит излишки теплоты, влаги и вредные газы, выделяющиеся из помещений предприятий, находящихся на разных этажах. В связи с этим в производственных помещениях предприятий общественного питания предусматривают приточные и вытяжные вентиляционные установки, представляющие собой раздельные системы, располагаемые на разных этажах.

Вентиляционные камеры и тепловой пункт располагают у наружных стен здания.

Ремонтно-механические мастерские выполняют текущий ремонт технологического, подъемно-транспортного, энергетического оборудования, проводят ремонт инвентаря и тары, точку ножей и правку пил, изготовление различных видов ручных приспособлений для облегчения труда работников предприятия.

Камеру кондиционирования воздуха размещают рядом с тепловым пунктом (теплоносителем является перегретая вода теплосети) и в удобной связи с холодильной установкой (хладоноситель - охлажденная вода). Площадь приточной камеры неполного комфортного кондиционирования воздуха вместе с машинным отделением холодильной установки при проектировании принимают равной 0,4 - 0,45 м 2 на одно место.

Электрощитовую желательно располагать у наружных стен и в непосредственной близости от производственных помещений с наибольшей установочной мощностью оборудования. Электрощитовые размещают выше уровня грунтовых вод, а в районах, подверженных затоплению, - выше уровня затопления. Не допускается располагать электрощитовые под моечными, санузлами, душевыми, горячим и другими производственными помещениями, где имеются раковины и канализационные трапы.

На заготовочных предприятиях электрощитовые должны отделяться от помещений другого назначения противопожарными перегородками и перекрытиями. Питающие линии к распределительным пунктам охлаждающих или замораживающих пищевые продукты установок должны быть самостоятельными.

Распределительные пункты, шкафы и щитки должны находиться за пределами помещений для выколачивания мешков, моечных, охлаждаемых камер, кладовых и складов картофеля и овощей.

Распределительные пункты, шкафы и щитки размещают в коридорах, утопленно в нишах, выполненных из несгораемых конструкций. Установка их в мясном, рыбном, овощном, кондитерском и кулинарном цехах допускается лишь в металлических шкафах с уплотнением.

Двери электрощитовой должны иметь ширину не менее 0,75 м и открываться наружу.

Зарядную станцию, трансформаторную подстанцию, насосную АТС размещают во дворе заготовочного предприятия в отдельно расположенном здании, пристроенном к зданию заготовочного предприятия, в подвальном, цокольном или первом этаже.

В группе технических помещений столовых на 150 мест и более и ресторанах необходимо предусматривать помещение для слесаря – механика площадью 6 м 2 .

1. Как не разрешается использовать противопожарные расстояния между зданиями?
п.22. Противопожарные расстояния между зданиями и сооружениями, штабелями леса, пиломатериалов, других материалов и оборудования не разрешается использовать под складирование материалов, оборудования и тары, для стоянки транспорта и строительства (установки) зданий и сооружений.

2. Порядок закрытия дорог или проездов для их ремонта?
п.23. Дороги, проезды и подъезды к зданиям, сооружениям, открытым складам, наружным пожарным лестницам и водоисточникам, используемым для целей пожаротушения, должны быть всегда свободными для проезда пожарной техники, содержаться в исправном состоянии, а зимой быть очищенными от снега и льда.
О закрытии дорог или проездов для их ремонта или по другим причинам, препятствующим проезду пожарных машин, необходимо немедленно сообщать в подразделения пожарной охраны.
На период закрытия дорог в соответствующих местах должны быть установлены указатели направления объезда или устроены переезды через ремонтируемые участки и подъезды к водоисточникам.

3.Что должно быть обозначено на дверях производственных и складских помещений?
п.33. Для всех производственных и складских помещений должна быть определена категория взрывопожарной и пожарной опасности, а также класс зоны по правилам устройства электроустановок (далее - ПУЭ), которые надлежит обозначать на дверях помещений.
Около оборудования, имеющего повышенную пожарную опасность, следует вывешивать стандартные знаки безопасности.
Применение в процессах производства материалов и веществ с неисследованными показателями их пожаровзрывоопасности или не имеющих сертификатов, а также их хранение совместно с другими материалами и веществами не допускается.

4.В каких помещениях с указанием чего должны быть вывешены таблички на видных местах?
п.13. Во всех производственных, административных, складских и вспомогательных помещениях на видных местах должны быть вывешены таблички с указанием номера телефона вызова пожарной охраны.

5. Из каких материалов запрещается устраивать антресоли в производственных и складских помещениях?

6. В зданиях какой степени огнестойкости и из каких материалов в производственных и складских помещениях запрещается устраивать встроенные помещения и конторки?
п.40 последний абзац. В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается:
устраивать в производственных и складских помещениях зданий (кроме зданий V степени огнестойкости) антресоли, конторки и другие встроенные помещения из горючих и трудногорючих материалов и листового металла.

7. Что запрещается устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах?
п.40 абз.12. В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается: устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые (чуланы), а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы.
загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы;
устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир;

8. Что допускается устраивать под лестничными маршами в первом и цокольном этажах?
(п.40 абз.12). Под лестничными маршами в первом и цокольном этажах допускается устройство только помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитовых, выгороженных перегородками из негорючих материалов;

9. Как запрещается использовать чердаки, технические этажи, венткамеры?

п.40 абз.3. В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается:
использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;

10. Что запрещено делать в целях предотвращения распространения опасных факторов пожаров на путях эвакуации?
(п.40 абз.6). Снимать предусмотренные проектом двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации. Производить изменения объемно-планировочных решений, в результате которых ухудшаются условия безопасной эвакуации людей, ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим средствам пожарной безопасности или уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализации, стационарной автоматической установки пожаротушения, системы дымоудаления, системы оповещения и управления эвакуацией). Уменьшение зоны действия автоматической пожарной сигнализации или автоматической установки пожаротушения в результате перепланировки допускается только при дополнительной защите объемов помещений, исключенных из зоны действия указанных выше автоматических установок, индивидуальными пожарными извещателями или модульными установками пожаротушения соответственно;

11. Каким способом запрещено отогревать замерзшие трубы?
(п.40 абз.8). Производить отогревание замерзших труб паяльными лампами и другими способами с применением открытого огня;

12. Какая информация должна быть на дверях чердачных помещений, технических этажей и подвалов?
п.44. Двери чердачных помещений, а также технических этажей и подвалов, в которых по условиям технологии не требуется постоянного пребывания людей, должны быть закрыты на замок. На дверях указанных помещений должна быть информация о месте хранения ключей. Окна чердаков, технических этажей и подвалов должны быть остеклены и постоянно закрыты.
Приямки у оконных проемов подвальных и цокольных этажей зданий (сооружений) должны быть очищены от мусора и других предметов. Металлические решетки, защищающие указанные приямки, должны быть открывающимися, а запоры на окнах открываться изнутри без ключа.

13. Как должна храниться спецодежда лиц работающих с ЛВЖ или ГЖ?
п.48. Спецодежда лиц, работающих с маслами, лаками, красками и другими ЛВЖ и ГЖ, должна храниться в подвешенном виде в металлических шкафах, установленных в специально отведенных для этой цели местах.

14. Требования к дверям и запорам на путях эвакуации?
п.52. Двери на путях эвакуации должны открываться свободно и по направлению выхода из здания, за исключением дверей, открывание которых не нормируется требованиями нормативных документов по пожарной безопасности.
Запоры на дверях эвакуационных выходов должны обеспечивать людям, находящимся внутри здания (сооружения), возможность свободного открывания запоров изнутри без ключа.

15. Порядок закрытия помещений по окончанию рабочего дня?

п.п.2.9, 2.12, 2.13 Инструкции ответственному лицу… Ежедневно по окончании рабочего дня перед закрытием тщательно осмотреть все обслуживаемые помещения и проверить:

выключение электронагревательных приборов, электроустановок, агрегатов, машин, оборудования, силовой и электроосветительной сети (за исключением источников электропитания и электроустановок, которые по условиям технологического процесса должны работать круглосуточно);

  • уборку помещений, рабочих мест от производственных отходов и мусора;
  • удаление с рабочих мест легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, товаров в аэрозольной упаковке в специально отведённое и оборудованное для их хранения место;
  • наличие свободных проходов по коридорам, лестницам к запасным выходам, люкам, окнам, к средствам пожаротушения и связи;
  • выполнение требований пожарной безопасности, изложенных в памятках для осмотра помещений.

При осмотре и проверке помещений следует установить нет ли дыма, запаха гари, повышения температуры и других признаков пожара.

Проверка помещений, где проводились пожароопасные работы, должна производиться с особой тщательностью. За этими помещениями должно быть установлено наблюдение в течение трёх часов после окончания пожароопасных работ.

Помещения могут быть закрыты только после их осмотра и устранения всех пожароопасных недочётов. О недочётах, которые не могут быть устранены проверяющим, последний обязан немедленно сообщить вышестоящему должностному лицу для принятия соответствующих мер.

После закрытия помещений, окон (форточек) ответственное лицо обязано сдать ключи под расписку в охрану или ответственному дежурному объекта и сделать запись в специальном журнале о результатах осмотра помещений).

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

Общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
-самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Признаки «технического подполья»

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:
- спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
- оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
- не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, - Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, - Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

Ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
-ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
-смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
-грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение - обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости

В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз - указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:
Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях - самостоятельных объектах недвижимости - инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1 ). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам - «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение - обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6) , не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Основные признаки следующие:

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

Вспомогательные и основные

Справка! Вспомогательным принято считать объект, используемый для эксплуатации или бытового обслуживания (вестибюль, кладовая, лестничная клетка, коридор).

Основными считают помещения, в которых осуществляют процессы функционального назначения. Сюда относятся помещения, аудитории и классы в государственных заведениях, кабинеты, палаты. Также здесь есть помещения общего пользования, а именно – кинотеатры, театры, залы в музеях, клубы, актовые и читальные залы, административные учреждения, торговые залы.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:


Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

  • Основные.
  • Технические.
  • Коммуникационные.
  • Вспомогательные.
  • Обслуживающие.

Заключение

В заключении стоит отметить, что существует масса нежилых помещений, использовать которые можно под разные цели. Их размер также сильно отличается. Такие объекты могут быть куплены для ведения собственного бизнеса или для использования в промышленных целях. Также их можно арендовать, заключив договор с владельцем. Важно правильно подобрать вид помещения и убедиться в том, что оно удовлетворяет ваши нужды и имеет всё необходимое для применения в нежилых целях.